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　　然而，中国制造业正面临严峻挑战：外部遭遇欧美高端回流与新兴经济体低端分流的“双向挤压”，内部面临劳动力、土地等要素成本刚性上升及“脱实向虚”的风险。因此“十五五”期间的战略路径：一是坚持创新驱动，以全要素生产率（TFP）提升为核心，推动产业由要素驱动向创新驱动转型；二是优化空间布局，实行“梯度转移+集群发展”策略，引导成熟产业向中西部有序转移，同时在东部打造世界级先进制造业集群；三是强化要素保障，通过降低能源、物流等成本并激活数据、人才等新型要素，构建高标准市场体系。最终，通过高质量的“增量”弥补传统产能的“减量”，确保中国在全球产业竞争中掌握主动权。

　　证监会63号文从推动试点、市场建设、完善机制、加强监管四方面作出统筹安排。支持商业不动产REITs发行，允许业态相近资产组合申报，支持资产管理经验丰富的金融机构参与；支持上市REITs通过扩募、合并扩大规模，研究推出REITs ETF、推动纳入沪深港通并引导保险社保等中长期资金入市；优化审核注册流程，统一标准并强化集体决策，研究建立与无风险利率挂钩的收益率要求；强化全链条监管，压实基金管理人主动管理责任与运营机构运营责任，完善信息披露与交易监测机制。63号文整体有助于稳定制度预期，完善市场功能与长期资金承接机制。

　　21号文及交易所通知细化商业不动产REITs试点规则。明确商业不动产REITs审核单位为证监会和交易所。明确商业不动产REITs产品定义及底层资产要求，规定资产权属清晰、现金流持续稳定。交易所同步发布通知建立申报直通车机制，明确重点支持业态包括商业综合体、零售、办公、酒店等，允许打包申报以发挥协同效应，要求各证监局加强项目培育、中介机构压实核查责任。对试点项目建立专项服务团队，快速响应政策咨询，协同相关部门推动优质项目落地，有序拓展原始权益人范围。此次试点规则与安排更明确，项目推进更侧重于资产质量与合规核查。

　　交易所“1+7+6”规则指南框架夯实制度基础。指引体系覆盖REITs审核、发售、扩募、临时报告、定期报告全流程。1号指引将商业不动产纳入并新增分业态披露要求，明确收益率需锚定10年期国债利率并强化估值论证；2号指引完善询价定价机制，允许设置高价剔除并优化战略配售；3号指引将扩募申报间隔缩短至6个月，明确扩募战略配售对象范围；4号指引压缩审核反馈时限并建立静默期；5号至7号指引细化分业态运营指标披露标准，强化现金流预测校验与日常波动管理要求，完善持续监管规则。规则框架从全流程口径细化提升了透明度与可比性，同时对披露与运营提出更高要求。